Les pertes fiscales sur la vente d'une résidence secondaire

Calcul de la perte fiscale

• Vous devez toujours calculer la perte en capital résultant de la vente de votre résidence secondaire et le signaler sur votre annexe D, qui exige que vous avez initialement déterminer ce que votre base d'imposition de la deuxième maison est. Votre base d'impôt est égal à vos acquisition ou de construction des coûts, la plupart de vos frais de clôture et les dépenses que vous engagez apporter des améliorations à domicile permanents à la maison avant sa vente. Si vous vendez la maison pour moins que votre base fiscale, calculer votre perte de base moins les produit de la vente.

Investissement Amortissement Examen

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  Si votre résidence secondaire est un investissement, comme un bien locatif, vous devez réduire votre base d'imposition à la quantité cumulée de déductions pour amortissement que vous demandez sur la maison jusqu'à la date de sa vente. Par exemple, si vous achetez une maison de location en 2009 pour 200.000 $ et réclamer deux ans de déductions pour amortissement totalisant 14 242 $ à la date de la vente en 2011, vous devez réduire la base d'imposition de 185 758 $ aux fins du calcul de votre perte sur le deuxième maison.

Réduction des gains en capital

• Lorsque vous préparez votre déclaration de revenus après la fin de l'année d'imposition, l'IRS vous oblige à déclarer toutes les opérations d'immobilisations sur une annexe D, indépendamment du fait que le résultat est un gain ou une perte. Puisque vous calculez vos opérations en capital séparément de vos autres sources de revenus, vous pouvez compenser toutes les opérations ensemble pour finalement arriver à un gain net ou la perte de l'exercice. Par conséquent, la perte de l'impôt sur votre résidence secondaire réduit les gains en capital que vous déclarez d'autres ventes d'actifs, indépendamment du fait que le gain lié à la vente d'une maison, différentes actions, obligations ou même votre collection de timbres.

Retenues à la perte annuelle

• L'IRS offre un avantage fiscal supplémentaire pour certains de vos pertes en capital sous la forme d'une déduction annuelle de 3000 $ de vos autres revenus imposables non-capital. Toutefois, cette déduction est uniquement disponible pour vos pertes de biens d'investissement. Par conséquent, si votre deuxième maison est à usage personnel, une déduction est indisponible pour la perte qui reste après l'élimination des gains en capital avec elle. Mais si vous utilisez la deuxième maison à des fins d'investissement, vous pouvez demander la déduction. Bien que vous pouvez reporter les pertes de capitaux excédentaires de l'avant pour réduire les gains en capital futurs, seules les pertes de placement vous reporter sont éligibles pour les futurs 3,000 $ déductions.