Traitements fiscaux des rachats d'appartements loyer contrôlé

Vue d'ensemble

• Le contrôle des loyers et des situations louer de subventions similaires sont courantes dans de nombreuses grandes villes aux États-Unis. Combiné avec des valeurs élevées de biens immobiliers urbains, les lignes directrices peuvent créer des écarts considérables entre le loyer de marché équitable et le loyer effectivement payé par le locataire, également connu en tant que locataire.
  Par conséquent, les propriétaires, aussi connu comme les bailleurs, peuvent souvent offrir ces locataires des incitations financières importantes à quitter leur appartement et annuler le bail. Après la résiliation du bail, le loyer contrôlé ou la location subventionnée peuvent être loués récemment à la hausse des loyers de marché équitables. Ce processus est connu comme un rachat de bail.

Traitement bailleur

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  Le bailleur d'effectuer le paiement est nécessaire de capitaliser le montant de l'indemnité de rachat - il peut ne pas être immédiatement revendiquée comme une déduction aux fins de l'impôt sur le revenu. Le paiement de rachat peut alors être déduit sur plusieurs périodes futures par le biais de l'amortissement. La période d'amortissement varie en fonction de l'utilisation de l'espace suite au rachat. Si la propriété est immédiatement loués à des conditions plus favorables pour le bailleur, le rachat doit être amorti sur la durée de vie du bail subséquent. Cependant, si la propriété est ensuite rénové avant qu'il est reloué, le rachat serait généralement considéré comme faisant partie de la propriété réelle et doit être déduite au cours de la vie associée de l'immeuble, typiquement 27,5 ou 39 ans.

Traitement locataire

• L'Internal Revenue Code et de la jurisprudence subséquente d'interprétation ont établi que le rachat de locataire ne peut être considéré comme un gain en capital si le bien locatif sous-jacente est elle-même une immobilisation. Ceci est très bénéfique, car les gains en capital à long terme sont imposés au taux de l'impôt sur le revenu réduit spéciales.
  Malheureusement, la majorité des règles de contrôle des loyers et louer subventionnement viserait que les contribuables à revenu des particuliers qui utilisent leur bien loué pour un usage personnel. L'IRS ne permet pas à ces contribuables de réclamer le traitement des gains en capital sur le paiement bail de rachat. Au lieu de cela, le montant du paiement doit être reconnu comme un revenu ordinaire dans l'année reçue.

Les améliorations locatives

• Il est possible pour le locataire partiellement, voire totalement, éviter le traitement de revenu ordinaire du paiement bail de rachat si la totalité ou une partie du paiement peut être classé comme un remboursement des améliorations locatives.
  Typiquement, parce que les locataires de contrôle des loyers sont en droit de renouvellement des baux sur plusieurs années, ils peuvent faire des investissements substantiels pour améliorer la valeur de leur bien loué, car à leurs yeux, leurs droits de renouvellement à long terme sont presque assimilable à la propriété. Si le paiement de rachat est structuré pour permettre le remboursement de ces améliorations, la partie du rachat classé comme un remboursement peut pas besoin d'être reconnu par le preneur comme un revenu ordinaire.